——探析开拓专项服务对物业服务企业带来的效应

　　开展房屋租赁中介经纪服务对物业管理公司来讲意义重大，因为，此项服务可以有效增加物业管理公司的利润来源，这对于微利的物业管理行业来说意义重大。为此，点都软件也针对那个房屋租赁业务，进行了物业管理系统商业版的更新1，下面笔者就对物业小区开展房产中介经纪服务活动的意义及对房产中介资源充分利用的认识作粗浅分析阐述，与业界的同行共同交流与探索。

　　一、开展小区房产中介服务，提升企业效益

　　1．开展物业房产中介经纪服务是物业服务企业可以开展的效益比较高的专项服务之一。

　　物业管理专项服务是物业管理企业为改善和提高住户的工作、生活质量，满足住户的一定需要而提供的各项服务工作。物业管理专项服务是物业常规服务的深入与延伸，是物业管理服务过程更人性化的服务，其实质是一种代理业务，为住户提供工作、生活的方便。专项服务涉及到千家万户，涉及到日常生活的方方面面，内容也比较繁杂。而小区物业中介服务涉及面较广。在众多的物业专项服务中，物业中介服务的收益是最高的，而付出的直接成本比较低，甚至可以忽略不计，因此在物业专项服务中，物业中介服务所占有的份量也比较重。

　　2．开展物业中介经纪服务可以有效增加物业服务收费，还可因此提高物业服务的收费率。

　　房地产作为具有居住与投资双重用途的不动产，为广大的业主与客户所青睐。在小区的物业管理中，存在着大量业主因投资而暂时空置或待用的物业，若按一般的物业管理常规，空置的物业在业主办理收房手续后，物业管理的服务与被服务的关系就开始产生，业主就需要按前期物业管理合同缴交物业服务费用。但在现实的物业管理中，因业主没有居住使用、或业主没有前来处理而物业管理单位没有及时收到物业管理费的现象也相当普遍。因此，作为小区业主投资型的物业，物业管理单位尽快将业主空置、闲置的物业通过有效的房产中介经纪活动，推出给有现实需求的业主进行购买与住用，就能有效增加小区物业管理费用的收入，稳定小区物业服务费用的收费水平。

　　3．物业房产中介经纪服务的开展可以有效为物业服务企业增加营业收益，为物业管理提供良好的资金保障。

　　物业房产中介经纪服务收入可列入物业管理营业收入的重要项目，是创造物业收益的重要来源，中介服务可以增加小区物业服务项目的收益。在现实的小区物业管理中，通过物业常规服务而收取的物业服务费用只能基本维持物业管理单位的正常运作，而且所管理的小区规模还必须有一定的规模。因此，有效地开展小区的物业中介经纪服务，通过有效地中介经纪服务活动来增加物业专项服务收入以弥补及充实物业服务企业的收益，就成为物业服务企业提高其效益水平的不二选择。

   4．开展物业中介经纪服务可以为员工带来较好的利益，给员工带来较好的效益奖金。

　　通过多年的实践，我们发现作为微利型行业的物业管理，不可能给从业者提供高额薪水，开展经营服务既可为公司增加利润来源，又可为员工增加收入。开展物业中介经纪服务是一项全体员工都可参与的活动，从秩序维护员、保洁员、绿化工到公司领导均可加入。广泛收集房屋租赁信息，为租赁双方搭桥牵线，并撮成双方的租赁，事成之后，从租赁双方收取一定的佣金。对于提供信息者可得到收取佣金5%的提成，经办者可得10%，管理处得15%的提成以弥补日常开支。我们认为，为有效地调动物业中介经纪服务业务的开展，引入竞争机制，充分利用经济杠杆，制定有效的业绩与利益分享机制，对成功促成小区物业中介业务的员工根据贡献大小给予一定比率的利益抽成，将极大地激励员工积极、踊跃参与促成中介服务成功。由于与自身的利益相关，员工们会更关心与关注物业小区的闲置与空置的物业，尽快把闲置与空置的物业转化为现实居用的物业，从而实现物业服务企业较好的收益。

　　5．中介经纪服务可以盘活业主资产，增加业主对物业服务企业的信任。

　　在小区的物业中存在着一定数量闲置与空置的物业，在闲置与空置的物业中，存在着目的性的投资用途的物业，但由于信息不对称或受房地产市场大环境的影响，投资用房暂时不能售出。小区物业管理单位可通过有效地开展中介经纪服务活动，利用有效的信息优势，尽可能较快地把闲置或空置的物业为业主提供转让的渠道，促成中介经纪服务业务的成功，盘活业主资产，通过有效地交流与沟通可以增进物业管理单位与业主之间的交流，赢得业主对物业管理单位的信任，并为物业服务企业在中介经纪服务活动中获得收益，起到了一举两得的目的。

　　二、收集房产资源，为创收奠定基础

　　1．多与业主沟通，取得业主的信任，获取较好的小区房产中介资源。

　　物业小区的管理服务单位相比外部的房产中介公司在小区的房产资源信息的获得上，有一定的优势。但在收集小区业主房产中介信息上，有必要在以下环节上进行加强，关注业主、用户动态，加强与业主、用户的沟通。如对闲置与空置的物业，小区服务人员就应及时与业主进行联系与沟通，向其询问、打听相关情况，取得业主的信任。如对租户的租用情况及时进行跟踪，发现租户有搬迁的意向，及时向业主进行反馈，并可以利用适当的时机，向业主说明所租用的房租是否缴清，物业内的相关物件、物品的权属问题，从关心业主利益出发，取得业主的信任，同时向业主征询，我们已在联系相关的租户，并提供相应的中介服务。

　　2．用好、用活业主档案与资料。

　　大多数物业管理公司手头都握有丰富的人力资源和客户资源，而这些资源正是中介服务赖以生存的根本。小区业主的档案与资料的管理是物业管理的基础性工作，充分利用小区业主的档案与资料，用好小区业主资料，可以寻找有效的中介资源。对于较长时间没有入住的业主，利用业主资料及时与业主进行联系、沟通，与业主保持联系，为获取业主的物业中介信息打下良好的基础。在对业主资料的利用上，也注意业主资料保密性的管理，注意保护业主信息与个人私密。

　　三、管理与保护小区物业中介资源，切实保障中介经纪活动

　　1．管理与保护好小区有限房产中介资源的重要性。

　　伴随着房地产市场的发展，也给二手房市场提供了较大的发展空间，目前二手房市场相应处于活跃的阶段，房产中介公司充斥城市的大街小巷。就目前的形势来看，房地产中介公司大有向小区房产中介资源进行渗透的趋势，几乎每个较大型的小区周边均有数量不等的房产中介经纪公司，形成对物业小区房产中介资源的威协。房产经纪人员进入小区套取中介资源，利用小广告套取业主房产出售、出租的相关信息，我们在常规的物业管理小区服务的巡查中时常发现这样的小广告：写有某某人因某某原因，急需求购房产，若有意向的业主请与其联系。如此套取小区物业中介资源的行为，应引起小区物业管理单位的高度重视。

　　2．采取有效的方式与方法，保护有限的小区房产中介资源。

　　小区的房产中介服务是小区物业管理单位关健服务利益的所在，理应对有限的小区房产中介资源进行有效地保护，用好有限的中介资源。针对大量外来套取小区房产中介资源的房产经纪人员，小区的物业管理单位可以在进出小区人员的管理与控制上加强监管，采取文明方式，劝退经纪人员。严格控制好小区入口，减少、杜绝刺探套取中介房源的小广告在小区内的散发，减少物业中介资源的流失，保护好物业管理单位赖以有较好收益的可利用资源，实现企业较好的收益。