拥有数据，才能拥有市场，智慧楼宇服务模式分析

文/娄乃琳

商务写字楼评价标准与智慧楼宇发展要求

目前，建设智慧城市已经成为我国许多城市的重要发展战略之一。商务写字楼的绿色智慧发展作为智慧城市发展的重要组成部分，理应纳入楼宇的建设、管理、使用部门与单位的发展规划和议事日程。然而，究竟什么样的楼宇才可以被称作“智慧楼宇”，目前却尚未有一个明确的概念。

2014年发布的中国写字楼首部行业标准《商务写字楼等级评价标准》中指出，商务写字楼，是指在统一物业下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。其中又包含两类服务设施：第一类是指商务写字楼租户经营管理公司日常所需的主要城市商务设施；第二类是指供职于商务写字楼公司的员工日常所需的城市生活服务设施。在这个评价标准里，要求从区域与城市设施、场地规划与室内环境、工作场所质量、内部环境与设备设施、运营与服务这五个方面对商务写字楼进行评价。

具体来看，商务写字楼的智能化要求主要包括以下几点。第一，网络及信息布线系统应以光缆为主要传输媒介，以满足客户更宽的信息通道要求。弱电系统桥架应将各个系统配线统一分类考虑，以免交叉干扰。第二，提供移动通信、信号的全区域覆盖，公共区域内有Wi-Fi无线网络的覆盖。第三，应对变配电系统、机电设备、能源进行监控，布控消防报警与联动控制系统。第四，无论是住区还是工作区，安全都是最重要的，所以一定要提供成体系的安保系统。其中，紧急疏散照明是保证写字楼安全最重要的一点。意外或灾害发生的告知时间、盗窃行为监控、楼宇内人员的人身安全等，都应该是楼宇安全服务的重要内容。

商务写字楼是城市楼宇的主体，对其进行绿色化、智能化的要求，本身也是智慧楼宇概念的体现。上海市楼宇科技研究会认为，广义的智慧楼宇概念应该是：在楼宇建设、运营、管理和使用过程中，充分利用包括信息技术在内的先进科学技术，将其与日益提高的材料设备水平、人文科学素养进行有效的整合，把采集到的各类相关信息进行更高层次的处理、交换和分析，使其成为能够提高包括楼宇资源节约、环境友好、信息便捷、服务智能、设施可靠、风险可控等方面运营质量的重要保证，并向相关人员提供确保安全性、舒适性、便利性的工作、生产和生活环境的指南。

关于楼宇智能化、系统智慧化，基本可以包括四个方面。第一，楼宇的应用管理系统。包括系统网络、各种各样的服务软件、物业及设备管理服务、公共设施监控管理服务等。第二，室内空气治理服务系统。室内空气治理是楼宇服务中相当重要的一个环节。在日本的楼宇标准体系里，室内的通风换气是要强制执行的。第三，能源管理及优化服务、智慧园区或社区管理服务系统，包括消防自动化灯光的控制、能源的控制、安防的自动化、IT系统、水气电热、机房及监控系统等。第四，为楼宇进行系统配套服务的灯光照明、电梯、停车场、能源配电站等服务设施系统。

楼宇自动化的系统集成，应该包括楼宇自动化、办公自动化、通信自动化、安防自动化、消防自动化。通过集成打造一个综合管理与分析的平台，达到整体运行的高效能和高效率。当然，还可以根据客户需要，集中其他功能子系统。

此外，还有协调电梯等候时间、电话会议代办、云计算代办、为客户安装室内智能设施等服务，一般属于智慧楼宇特种设备服务的范畴。

智慧楼宇的绿色化以及现代物业管理的智能化

《商务写字楼等级评价标准》指出，所谓绿色工作场所，即在工作场所使用全寿命过程中，最大限度地采用节约资源（节能、节水、节材、提高空间利用率），减少工作场所的污染，为工作人员提供健康、适用和高效使用的空间。

智慧楼宇的绿色化，要从照明节能水平、空调节能水平、电梯节能水平、电器节能水平、节水总体水平、节约土地资源水平、智慧楼宇环境水平等多个方面进行综合考量，建立起建筑与人之间的交互式发展，从而实现建筑与自然、人与自然的和谐共生。

例如，现在的照明节能灯管虽然存在很多问题，但也可以通过改善做到开源节流。如果使用智能双亮度LED车库灯管，结合声控和微波感应控制方式，就能够在很大程度上解决能源，特别是电能的需求。

发展现代物业，同样是发展智慧城市的重要组成部分之一。现代物业管理是高水平的物业管理，应该顺应人们生活、工作方式的转变，提供与之相匹配的服务项目，为创造新的工作、生活方式提供理论和事实依据。现代物业管理要想融入“智慧城市”，则必须与其他功能部分联动，要充分运用物联网等人机合一的先进技术和系统思想，来突破传统物业管理的理论局限和实践困境。

除了对楼宇进行必要的保护与维修之外，现代物业管理系统还要通过智能化的手段，利用网络平台提供服务，比如餐饮预订、快递服务、交通订票、文秘服务、报修服务、装修服务、电子收费、客户需求代理等。提高对使用对象的人性化关怀，也是现代物业管理智能化的重要体现。

未完，本文原载于《现代物业·设施管理》2016年第5期，阅读全文请订阅现代物业杂志。

作者为住房和城乡建设部科技与产业化发展中心性能认定处处长。《现代物业》2016中国商务写字楼创新发展论坛现场报道。编辑/方舟